§ Aktuelt

 

NYHETER:           ( bla nedover for flere nyhetsartikler )

Om avhendingslova og kjøpers stilling

 

Ett av de rettsområdene hvor det oftest oppstår konflikt, er ved kjøp og salg av brukt bolig. Mye av grunnen til at konflikt oppstår, er at man som kjøper legger mye penger i handelen for så oppleve at forventningene ikke oppfylles.

Som en følge av de mange konflikter som har vært på dette området, har lovgiver flere ganger foreslått endringer i loven.  Man har for eksempel tidligere vurdert om boligsalgsrapport skulle være obligatorisk (som jeg mener det helt klart skulle vært – men som det ikke er pr dato). Det siste som er bebudet er regelendring i 2019/2020, som bla skal gi lovgiver anledning til å lage forskrifter med minstekrav til tilstandsrapporter. Ellers bærer lovendring preg av å være mer klargjørende mht hva som kan forventes, slik at tvist skal unngås.  

Uansett regelendring er det ett par prinsipp som ikke endres, og er sentrale kjøpsrettslige prinsipper og som springer ut av partenes lojalitetsplikt overfor hverandre.  Først og fremst er det selgers plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen selger må forstå har betydning for selger (avhendingslova § 3-7), men også det å sørge for at opplysninger som gis er objektivt riktige (det holder ikke å tro at de er riktig, de må være riktige), avhendingslova § 3-8.

I en sak jeg hadde som gikk til retten, hadde kjøper kort tid etter overtakelsen oppdaget at det var fuktig i kjellerrom, og det ble av takstmann avdekket mangelfull drenering og vanninntrengning i bolig, alt kostnadsberegnet til over 250 000,-. Selger ble i retten trodd på at han ikke visste om den mangelfulle drenering, men så sa retten at de fant det bevist at selger for noen år siden i forbindelse med oppussing, hadde registrert at det var saltutslag på veggen. Da burde selger skjønt at det var fuktproblemer, og det kan man ikke unnlate å undersøke dette eller opplyse om dette, før man selger. I seg selv var nok ikke saltutslaget tilstrekkelig til å dømme selger, men når det samtidig kom en nabo som vitne og opplyste at han hadde kjent fuktlukt i kjeller kort tid før salget, var sum av bevis slik at selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 ble ansett som ikke oppfylt.

I en annen sak ble selger dømt fordi de hadde unnlatt å opplyse om veien som var vedtatt å skulle ligge inntil eiendommen men som ikke var kommet lenger enn på vedtaksstadiet. Det ble bevist at selger kjente til denne kommende vei og det skulle man helt klart opplyst om.

Når det gjelder avhendingslova §3-8 kan selger være i god tro men likefullt komme i ansvar om feil opplysninger gis. Et typisk eksempel er at det er gitt feil opplysning om boligens areal. I en annen sak jeg hadde, som også gikk til retten, hadde selgers takstmann målt leiligheten til 63m2 og den ble annonsert slik. Kjøper var i leiligheten før han kjøpte den men selv om han syntes leilighet var liten stolte han helt og fullt på den profesjonelle takstmannsom selger hadde engasjert. Når så kjøper ett par år senere fikk målt opp leiligheten, oppdaget han at den var 53 m2. I slike saker har Høyesterett sagt at er det arealavvik over 5-6 %, skal det mye til for at selger skal unngå å komme i ansvar. Selger har via profesjonell medhjelper gitt feil opplysning, en opplysning som det, ifølge Høyesterett, må legges til grunn har betydning for kjøper om han senere skal selge og må oppgi mindre areal i sin annonse. Selger ble dømt.

 

Eierskifteforsikring – selgers hjelp og kjøpers «problem»

 Når man kjøper eiendom, opplever man ofte at selger har tegnet eierskifteforsikring. Når ordet forsikring benyttes oppfatter ofte kjøper at det er en ekstra betryggelse, som forsikring oftest er. Først når kjøper klager over en mangel, skjønner man at eierskifteforsikring er til selgers fordel. Det er selger som er forsikret mot krav fra kjøper i den forstand at selger egentlig har kjøpt seg advokathjelp som besvarer alle henvendelser fra kjøper i saken. Kjøper må ved sin reklamasjon fortsatt påvise at eiendommen er mangelfull og kravet til bevis er fortsatt det samme som om det var selger som var den annen part.

Kjøper oppdager da at eierskifteselskapet kan være enda vanskeligere enn den vennlige selger man hadde å gjøre med. Da er det greit for kjøper å selv engasjere hjelp og selv om eiendomsmeglere tilbyr boligkjøpforsikring som betyr en advokat på et kontor i Oslo, er min erfaring at kjøper kommer bedre ut av det med å engasjere lokal advokat og få dekket mesteparten av disse utgiftene gjennom rettshjelpsforsikringen man har i sin vanlige boligforsikring.

 

Ønsker du en vurdering av en sak, send e-post: post@advokatnilsen.no

 

Forbruker, kjenn din rett

 

De fleste avtaler man gjør i livet, gjør man som privatperson med en næringsdrivende. Sistnevnte er den profesjonelle aktøren som kan «alt» om det han selger, mens kjøper ofte har lite kunnskap på det aktuelle området. Derfor har lovgiver laget flere lover som skal beskytte privatpersonen.

Det er først og fremt forbrukerkjøpsloven som dekker de fleste typer kjøp, bustadoppføringslova som gjelder kjøp av nye boliger/fritidsboliger og håndverkertjenestelova.  Også angrefristlova – som ikke blir mer omtalt her - beskytter en forbruker som kanskje har latt seg friste til netthandel o.l., men angrer seg.


Kjøp av bolig er ikke regnet som forbrukerkjøp. Her skjer handel stort sett fra privatperson til privatperson og ingen av partene er gitt mer beskyttelse enn den annen part.

.

Dersom man har vært bort i de nevnte (forbruker-)lovene vil man se at det er en del sentrale bestemmelser som er felles og som vil gjelde uansett hva man signerer på av avtale. Selger har altså ikke mulighet til å lage en avtale som er mindre gunstig for forbruker enn det som følger av loven. Jeg skal her peke på to ting forbruker ofte ikke er klar over.

 

Om å holde tilbake penger

Dersom det som er levert er mangelfullt (ikke i tråd med det avtalte), kan kjøper holde tilbake penger inntil mangelen er rettet opp. Denne regelen vil i praksis først og fremst gjelde ved kjøp fra håndverker eller kjøp etter bustadoppføringslova, hvor det er vanlig å betale etter utført arbeid.   


I bustadoppføringslova § 31 står det: «Har forbrukaren krav som følgje av mangelen, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt».  Håndverkertjenestelova § 23 sier at: «Forbrukeren kan holde tilbake så mye av betalingen at det sikrer forbrukerens krav som følge av mangelen». Og forbrukertjenestelova § 28: «Forbrukeren kan holde tilbake betalingen for å dekke krav som følge av mangelen, men ikke åpenbart mer enn det som vil gi betryggende sikkerhet for kravet».


Dette er viktige regler som forbrukeren ikke må gi avkall på når selger eller håndverker maser som mest på sluttoppgjør. Er man som forbruker usikker på om det leverte holder faglig kvalitet, må man få en fagmann til å vurdere det før man betaler sluttoppgjøret. I en sak jeg hadde, var det åpenbart at flislegger ikke hadde sørget for nok fall til sluk og det var også andre ting som takstmann påpekte. Heldigvis for forbruker hadde de ikke betalt mer enn 1/3 av avtalt beløp – så de holdt tilbake restoppgjør som takstmann mente ville koste å utbedre. Flislegger maste og maste på penger og nektet å gjøre noe før han fikk penger. Men loven er klar; det er håndverker (selger) som må rette opp mangel før det tilbakeholdte utbetales – ikke omvendt. Håndverker foreslo også å sette pengene på sperret konto til arbeid var utført, noe heller ikke forbruker trenger å akseptere, så det ble avslått og pengene ble beholdt på egen konto.


Det hele endte med håndverker ikke dukket opp og forbruker måtte få andre til å gjøre det, og hvor man brukte de pengene som var holdt tilbake.


En ting opp i dette er at man ikke kan holde tilbake mer penger enn hva det bil koste å utbedre – men lovgiver har sagt at forbruker har lov til å ha en viss sikkerhetsmargin dersom det er usikkert hva utbedring vil koste om tredjemann skal gjøre det.

 

Om å kreve at retting skjer innen en viss frist

Enhver som har levert et produkt eller en tjeneste vil ha pengene sine, og aller helst ikke noe reklamasjon i etterkant. Reklamasjon betyr utgifter for selger/håndverker og det kan ødelegge hele fortjenesten.  Derfor opplever ofte forbruker at selger/håndverker krangler og kanskje utsetter å diskutere mangelen.

Selv om kjøper har lyst på prisavslag, må man akseptere at selger /håndverker har rett til å utbedre mangelen. Forbruker kan i utgangspunktet ikke nekte at den som har levert, vil rette opp det som er feil, og som det står i forbrukerkjøpsloven § 29 og som gjelder også de andre tilfellene: «Selv om forbrukeren verken krever retting eller omlevering etter loven, kan selgeren tilby retting eller omlevering dersom dette skjer uten opphold. Dersom selgeren sørger for slik retting eller omlevering i samsvar med loven, kan forbrukeren ikke kreve prisavslag eller heving»

Men som nevnt ovenfor kan dette ofte drøye fra selger/håndverker sin side. Da er en annen viktig forbruker-regel at utbedring skal skje uten opphold. Og enda mer spesifisert i bustadoppføringslova § 32: «Retting skal skje innan rimeleg tid etter at forbrukaren har gjort mangelen gjeldande og har gjort det mogleg for entreprenøren å rette» og håndverkertjenestelova § 24: «Retting skal skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har klaget over mangelen og gitt tjenesteyteren mulighet for å rette».

Forbruker kan altså etter man har konstatert en mangel, og etter å ha gitt selger/håndverker mulighet til å undersøke mangelen, sette en frist for utbedring. Som i saken ovenfor om bad og manglende fall, sa man til håndverker at dersom han ville utbedre måtte det skje innen 14 dager, og hvis det ikke var påbegynt innen fristen, var hans utbedringsrett tapt.  Hvilket skjedde.

Forbruker skal altså slippe å leve lenge med en mangel, og reglen gjelder uansett om selger/håndverker er fullbooket den neste måneden. Så om en håndverker sier han vil utbedre men ikke rekker det før neste måned, har håndverkeren tapt denne retten dersom forbruker nekter å gå med på slik utsettelse.

 

Om advokatutgifter ved slike saker

 

Er man så uheldig å komme i slike konflikter, har man som forbruker heldigvis forsikring på eiendommen som også heldigvis har en såkalt rettshjelpdekning. Det vil si at forsikringsselskapet dekker advokatutgifter med ca 75%. Detaljene om dette får man ved å snakke med advokat.

 

post@advokatnilsen.no

Fritidsskader – nye avgjørelser fra Høyesterett 

 

Fra tid til annen skjer det skader i dagliglivet, og ofte er de uforskyldte. Skaden bærer mer preg av uhell og tilfeldighet – og det er ofte ingen som har skyld i skaden.  Det blir likevel ofte et spørsmål om noen kan ha ansvar for det som har skjedd, avhengig av hvor og hvordan skaden skjedde. 

 

Tidlig i 2019 har Høyesterett behandlet en sak hvor en dame som satt på en spinning-sykkel på et treningssenter, falt av og skadet seg. Skadeårsak var materialtretthet/slitasje på utstyr. Kvinnen fikk nakkeskade og kunne bare jobbe 50% etter skaden. Spørsmålet var om treningssenter kunne holdes ansvarlig for skaden på objektivt grunnlag og måtte betale erstatning. Tingretten sa nei, lagmannsretten sa ja før Høyesterett enstemmig kom til at treningssenteret ikke var ansvarlig. Begrunnelsen var at slike uhell kan oppstå fra tid til annen, både på treningssenter og i daglivet ellers.

 

Dommen er nr. to i rekken av fire saker Høyesterett skal behandle om hva man kan kalle «fritidsskader». Den først dommen som kom høsten 2018 gjaldt en dame som falt av en hest hun hadde leid (betalt for å ri) på et hestesenter. Hun falt av hesten og fikk nakkeskader, og hadde først slått seg først til ro med at hun hadde vært utsatt for et hendelig uhell. Men så fikk hun høre fra en venninne at hesten hadde rykte på seg for å bukke, og at hestesenteret hadde vært kjent med dette da hun fikk leie hesten, og tok derfor opp spørsmålet om erstatning. En sterk – og nok avgjørende årsak – var altså at hestesenteret var kjent med risikoen men fortsatte å leie ut hesten.  Altså en viss skyld og hvor skaden var større enn et «vanlig» uthell.

 

Den neste saken som Høyesterett skal behandle i år gjelder en dame som fikk brudd i ryggen i forbindelse med at et utdrikningslag hadde leid (betalt) for å være med en såkalt RIB-båt. Med 9 jenter og 350 hestekrefter ombord, dundret båten litt senere mot hekkbølgen etter en passerende ferge. Eller «rosinen i pylså», som kapteinen beskrev det, under sin vitneforklaring for Gulating lagmannsrett.

 

Damen tapte saken i lagmannsretten, og lagmannsretten sitt flertall uttalte bla:

Konseptet med RIB er at det skal være en aktivitet som innebærer fart og spenning. Flertallet bemerker at det alltid vil være en risiko for at uhell kan inntreffe ved å delta på en RIB-tur. På samme måte vil det være en risiko å være passasjer i en bil. For deltakerne på RIB-turen må det ha fremstått som klart at det ville bli kjørt i bølger, og at det innebar en risiko å være med på turen. Det dreier seg ikke om ren passasjerbefordring.»

 

Selv om lagmannsrettens begrunnelse er fornuftig, er det ikke gitt at Høyesterett vil følge dette. Ja, man må som betalende passasjer forvente man fart og spenning, men man samtidig forvente at arrangører også sørger for sikkerheten. Det er arrangør som er profesjonelle part og som vet at skadepotensiale er stort om noe går galt.  Særlig når man arrangerer slikt for et utdrikningslag hvor det ofte er involvert alkohol, må arrangører tilpasse seg, ref. nevnte skadepotensiale. 

 

Den fjerde saken som skal opp, gjelder en 8 år gammel jente som ble alvorlig skadet i en alpinbakke etter en gutt på 17 år kjørte på henne i stor fart. Saken i Høyesterett gjelder om gutten var uaktsom eller ikke. og skal straffes eller ei.