Om avhendingslova og kjøpers stilling

Om avhendingslova og kjøpers stilling

 

Ett av de rettsområdene hvor det oftest oppstår konflikt, er ved kjøp og salg av brukt bolig. Mye av grunnen til at konflikt oppstår, er at man som kjøper legger mye penger i handelen for så oppleve at forventningene ikke oppfylles.

Som en følge av de mange konflikter som har vært på dette området, har lovgiver flere ganger foreslått endringer i loven.  Man har for eksempel tidligere vurdert om boligsalgsrapport skulle være obligatorisk (som jeg mener det helt klart skulle vært – men som det ikke er pr dato). Det siste som er bebudet er regelendring i 2019/2020, som bla skal gi lovgiver anledning til å lage forskrifter med minstekrav til tilstandsrapporter. Ellers bærer lovendring preg av å være mer klargjørende mht hva som kan forventes, slik at tvist skal unngås.  

Uansett regelendring er det ett par prinsipp som ikke endres, og er sentrale kjøpsrettslige prinsipper og som springer ut av partenes lojalitetsplikt overfor hverandre.  Først og fremst er det selgers plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen selger må forstå har betydning for selger (avhendingslova § 3-7), men også det å sørge for at opplysninger som gis er objektivt riktige (det holder ikke å tro at de er riktig, de må være riktige), avhendingslova § 3-8.

I en sak jeg hadde som gikk til retten, hadde kjøper kort tid etter overtakelsen oppdaget at det var fuktig i kjellerrom, og det ble av takstmann avdekket mangelfull drenering og vanninntrengning i bolig, alt kostnadsberegnet til over 250 000,-. Selger ble i retten trodd på at han ikke visste om den mangelfulle drenering, men så sa retten at de fant det bevist at selger for noen år siden i forbindelse med oppussing, hadde registrert at det var saltutslag på veggen. Da burde selger skjønt at det var fuktproblemer, og det kan man ikke unnlate å undersøke dette eller opplyse om dette, før man selger. I seg selv var nok ikke saltutslaget tilstrekkelig til å dømme selger, men når det samtidig kom en nabo som vitne og opplyste at han hadde kjent fuktlukt i kjeller kort tid før salget, var sum av bevis slik at selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 ble ansett som ikke oppfylt.

I en annen sak ble selger dømt fordi de hadde unnlatt å opplyse om veien som var vedtatt å skulle ligge inntil eiendommen men som ikke var kommet lenger enn på vedtaksstadiet. Det ble bevist at selger kjente til denne kommende vei og det skulle man helt klart opplyst om.

Når det gjelder avhendingslova §3-8 kan selger være i god tro men likefullt komme i ansvar om feil opplysninger gis. Et typisk eksempel er at det er gitt feil opplysning om boligens areal. I en annen sak jeg hadde, som også gikk til retten, hadde selgers takstmann målt leiligheten til 63m2 og den ble annonsert slik. Kjøper var i leiligheten før han kjøpte den men selv om han syntes leilighet var liten stolte han helt og fullt på den profesjonelle takstmannsom selger hadde engasjert. Når så kjøper ett par år senere fikk målt opp leiligheten, oppdaget han at den var 53 m2. I slike saker har Høyesterett sagt at er det arealavvik over 5-6 %, skal det mye til for at selger skal unngå å komme i ansvar. Selger har via profesjonell medhjelper gitt feil opplysning, en opplysning som det, ifølge Høyesterett, må legges til grunn har betydning for kjøper om han senere skal selge og må oppgi mindre areal i sin annonse. Selger ble dømt.

 

Eierskifteforsikring – selgers hjelp og kjøpers «problem»

 Når man kjøper eiendom, opplever man ofte at selger har tegnet eierskifteforsikring. Når ordet forsikring benyttes oppfatter ofte kjøper at det er en ekstra betryggelse, som forsikring oftest er. Først når kjøper klager over en mangel, skjønner man at eierskifteforsikring er til selgers fordel. Det er selger som er forsikret mot krav fra kjøper i den forstand at selger egentlig har kjøpt seg advokathjelp som besvarer alle henvendelser fra kjøper i saken. Kjøper må ved sin reklamasjon fortsatt påvise at eiendommen er mangelfull og kravet til bevis er fortsatt det samme som om det var selger som var den annen part.

Kjøper oppdager da at eierskifteselskapet kan være enda vanskeligere enn den vennlige selger man hadde å gjøre med. Da er det greit for kjøper å selv engasjere hjelp og selv om eiendomsmeglere tilbyr boligkjøpforsikring som betyr en advokat på et kontor i Oslo, er min erfaring at kjøper kommer bedre ut av det med å engasjere lokal advokat og få dekket mesteparten av disse utgiftene gjennom rettshjelpsforsikringen man har i sin vanlige boligforsikring.