Ekspropriasjon



Ekspropriasjon


Ekspropriasjon, eller oreigning som det heter på nynorsk, innebærer kort fortalt at det offentlige ved tvang skaffer seg eierskap til eiendom, eller rettigheter i eiendom, mot å måtte betale et fastsatt vederlag. Det skjer typisk når offentlige bygge- og anleggstiltak skal gjennomføres, for eksempel når skipstunnelen ved Stad nå skal bygges. Da må Kystverket skaffe seg det areal som er nødvendig for å gjennomføre planene, og slik   arealerverv kan skje ved minnelig avtale, men om partene ikke blir enige, må Kyst-verket overta areal ved tvang (ekspropriere).


Spørsmålet som da oppstår, er vederlaget til den som blir berørt av tvangsovertakelsen.

Det er noen hovedpunkter:

  • Den som blir berørt, skal som i erstatningsretten, få økonomisk kompensasjon som i størst mulig grad stiller den berørte (skadelidte) i en situasjon lik den før skaden inntraff
  • Det er forvaltningen har myndighet til å beslutte ekspropriasjon, mens det er domstolens oppgave å utmåle erstatning


Den som berøres av byggetiltak, har ikke bedt om det. Man ønsker fortsette å bo slik man har gjort, og ønsker slett ikke å miste verken hus eller eiendom ellers. Derfor er det overordnede hensynet i ekspropriasjonsretten, å holde den som mister eiendom, skadesløs i økonomisk forstand, slik grunnlova § 105 også sier: «Krev omsyn til samfunnet at nokon må gje frå seg sin faste eller rørlege eigedom til offentleg bruk, skal ho eller han få fullt vederlag av statskassa».


De nærmere regler for den konkrete utmålingen (fastsettelsen) av erstatning er fastsatt i ekspropriasjonserstatningsloven.


Utgangspunktet er lovens § 4 som sier at: «Verdsetjinga skal gjerast på grunnlag av salsverdien, jf. § 5, eller bruksverdien, jf. § 6». Erstatning kan altså enten utmåles som tapt salgsverdi eller tapt bruksverdi, og det verdsettingsprinsipp som gir den høyeste erstatningen for grunneieren, skal benyttes.


I tillegg er det et tredje alternativ i ekspropriasjonserstatningsloven § 7: «Ved oreigning​ av eigedom​ som eigaren​ nyttar til bustad, fritidshus eller eiga verksemd, skal vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av annan eigedom til tilsvarande bruk, så framt attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus»


Kort oppsummert: når det skal fastsettes erstatning, er hovedregelen salgsverdi (om dette, se under), eventuelt bruksverdi (se også under). Gjelder ekspropriasjonen bolig,

fritidshus eller egen virksomhet, kan erstatning til gjenkjøp være grunnlaget for erstatning dersom dette antas å gi høyest verdi for den berørte (se også under).


Om salgsverdi


Det ligger egentlig i ordet hva dette er. Det er markedsverdien, slik også eksprop-riasjonserstatningsloven § 5 sier: «Vederlag etter salsverdi skal fastsetjast på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal»


Relevante momenter for å fastsette vederlaget, er listet opp i paragrafens andre ledd.  Det er først og fremst eiendommens beliggenhet og påregnelig utnytting, vurdert etter forholdene på stedet. I tillegg må man legge vekt på hvilke priser andre eiendommer som kan sammenlignes med den eksproprierte eiendommen er omsatt for. Og eventuelle andre relevante faktorer må tas inn.  


Hva som er påregnelig utnytting, vurderes ut fra de faktiske forhold, men også ut fra hvilke reguleringsbestemmelser som er for eiendommen. Og som nevnt; man må trekke inn hva tilsvarende eiendommer har vært omsatt for (dvs. solgt for). I rettsavgjørelser har man sagt at det er først og fremst verdi ved frivillige salg som man skal sammenligne med.


Om bruksverdi


Etter ekspropriasjonserstatningsloven § 6 fastsettes erstatningen med utgangspunkt i avkastningen som eiendommen gir eieren ved påregnelig utnytting. Hvilken erstatning bruksverdiprinsippet vil gi, avhenger selvsagt av hva slags bruk som vil bli lagt til grunn ved beregningen.


Samtidig sier § 6 at det i tillegg skal «gjevast vederlag etter dagens pris for dei ressursane på eigedomen som vert oreigna og som har salsverde som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. når dette er pårekneleg etter første punktum».


Det er altså eierens fremtidige bruk som er utgangspunktet for verdsettingen, hvordan eieren sannsynligvis ville ha utnyttet eiendommen. Som Høyesterett sier i en dom; «Det naturlige utgangspunktet vil være ekspropriatens aktuelle bruk av arealet, men det må også vurderes om det er sannsynlig at eiendommen ville blitt utviklet videre i overskuelig fremtid. Både forhold knyttet til driften av den individuelle landbrukseiendommen og utviklingen i landbruksnæringen generelt vil her spille inn»


For de tilfeller bruksverdi er høyere enn salgsverdi, er det bruksverdi som skal fastsettes som erstatning.


Om gjenkjøp


Som nevnt ovenfor er det et tredje alternativ der ekspropriasjon gjelder bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Her kan man få erstattet gjenkjøpsverdi dersom dette gir høyest verdi.


Loven har tatt høyde for at salgsverdi og bruksverdi ikke alltid vil gi en erstatning som dekker kostnadene ved å skaffe seg en ny tilsvarende eiendom. Det avgjørende for om dette tredje alternativ skal benyttes er om dette er: «naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus»


Det er nå det begynner å bli vanskelig For når er det nødvendig å benytte gjenervervs-erstatning for å bli holdt skadesløs, og når er det ikke nødvendig?


Høyesterett har i flere konkrete saker satt strenge krav til å benytte gjenanskaffelses-verdi, bla i en dom har de sagt følgende: «Er det markedsmessig mulighet for dette, vil omsetningsverdien av den avståtte eiendom være utgangspunktet for erstatningen, eventuelt med tillegg for anskaffelsesomkostninger ved et kjøp, flytningsomkostninger etc. Først hvis man må se bort fra slikt erstatningskjøp som en realistisk mulighet, kommer gjenanskaffelsesverdien inn som det ytterste maksimum for erstatningen»


Med andre ord: i mange tilfeller vil salgs- eller bruksverdierstatningen være stor nok til å sette den berørte i stand til å gjenerverve i bruktmarkedet. Hvis det er et godt bolig-marked på stedet, vil markedsverdien av en bolig ofte tilsvare kjøpsprisen på en annen, tilsvarende bolig. Da har domstolene sagt at det ikke «naudsynt» å gi den berørte gjenervervserstatning for å holde ham «skadelaus».


I en dom fra lagmannsretten er dette illustrert godt; «Etter lagmannsrettens syn kan NN forut for fraflytting av eiendommen – ved å disponere en erstatning på kr. 3 700 000 – gå ut i bruktmarkedet å erverve annen eiendom i et likeverdig strøk som gir samme bokvalitet og samme bruksmuligheter». Lagmannsretten viser så til en rekke konkrete eiendommer på markedet.


Det har også vært tilfeller hvor eiendommen har vært spesielt tilpasset, eller er enestående i sitt område, som gjør at man får gjenanskaffelsesverdi.


Generelt vil gjenanskaffelsesverdi måtte vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. Hvordan er boligmarkedet på det aktuelle området, er boligen spesiell, har den en særegen verdi som man ikke finner tilsvarenende av?


Det er selvsagt heller ikke noe i veien for at partene avtaler gjenanskaffelsesverdi som det eneste grunnlag for utmåling av erstatning.